Andrahands- och tredjehandslägenheter

Det kan vara svårt att få tag på ett förstahandskontrakt till en hyresrätt i dag – som tur är finns det också möjlighet att hyra i andrahand. Men då finns det så klart också en del att tänka på – både som hyresvärd och som hyresgäst. Här går vi igenom lite tips som kan vara bra att läsa igenom innan du skriver på!

Du som hyr ut i andrahand

I samband med att du väljer att hyra ut din lägenhet som du har förstahandskontrakt på kommer den person som hyr av dig att hyra i det som kallas för andrahand. Då kommer du som står på förstahandskontraktet att räknas som hyresvärd i stället och personen som hyr i andrahand blir nu hyresgäst. Därmed är personen som står på andrahandskontraktet inte i någon form av hyresförhållande med fastighetsägaren.

Du som är hyresgäst i förstahand är alltså fortfarande ansvarig för bostaden mot fastighetsägaren – trots att du hyr ut lägenheten till en annan hyresgäst. Skulle du dessvärre råka på en andrahandshyresgäst som missköter sig eller har sönder någonting i lägenheten blir du som förstahandshyresgäst skadeståndsskyldig gentemot fastighetsägaren.

Ansök om tillstånd

Vill du hyra ut din lägenhet som du har ett förstahandskontrakt på måste du ansöka om tillstånd att hyra ut den i andrahand hos din hyresvärd. Var noga med att göra det i god tid och se till att du får det skriftligt också! Låter du bli att ansöka om tillstånd hos din hyresvärd riskerar du att bli av med ditt förstahandskontrakt och blir uppsagd från din bostad. Du behöver ett tillstånd för varje hyresgäst du vill hyra ut till.

Skulle du av någon anledning vilja eller behöva hyra ut längre i andrahand behöver du ta kontakt med hyresvärden igen för att få ett nytt godkännande – även detta ska ske skriftligt och i god tid. Hoppar du över detta och låter din hyresgäst bo kvar i andrahand efter det att tillståndet har gått ut kommer det att innebära ”olovlig uthyrning”.

Hyresvärden godkänner inte uthyrningen

Det kan faktiskt hända att din hyresvärd inte ger sitt tillstånd att du får hyra ut lägenheten i andrahand – i sådant fall har du möjlighet att ta kontakt med hyresnämnden. På så vis har du möjlighet att få hjälp med tillståndet genom att du har ”beaktansvärda skäl” som det heter. Dessa skäl kan vara exempelvis ålder, sjukdom, arbete eller studier på annan ort under en viss tidsperiod, speciella familjeförhållanden och så vidare. Likaså kan det gälla en utlandsvistelse som är längre än vanligt.

Anledningen till att din hyresvärd kan säga nej till ett tillstånd om uthyrning i andrahand kan ha att göra med misstankar om att din potentiella hyresgäst inte kommer att sköta sig – däremot kan tillstånd inte nekas vid misstankar om att personen är oförmögen att betala hyran eftersom det fortfarande är ditt ansvar.

Andrahandskontrakt och tredjehandskontrakt

För att allt ska gå rätt till vid en andrahandsuthyrning skall ett skriftligt avtal/kontrakt sättas upp mellan den som hyr ut sin förstahandslägenhet och den som ska hyra i andrahand. Det finns formulär och blanketter att ladda ner på internet numera som kan användas för ändamålet. Hyresvärden och hyresgästen skall ha ett exemplar vardera.

Att hyra ut en andrahandslägenhet i tredjehand är förbjudet. Du har alltså ingen rätt att hyra ut lägenheten vidare till en tredje part – skulle du hyra ut i tredjehand begår du ett kontraktsbrott och personen som hyr i tredjehand bor olagligt i lägenheten. Detta innebär att du som tredjehandshyresgäst riskerar att bli utslängd utan förvarning om hyresvärden skulle få reda på det.

Hyra i andrahand en längre period

Något som ska vara klart från början, innan en andrahandsuthyrning börjar, är om uthyrningen ska pågå under en längre period än två år. Du som ska hyra ut din bostad bör ha en skriftlig överenskommelse med din andrahandshyresgäst där det står klart att denne avstår från besittningsskyddet. Anledningen till att detta är så oerhört viktigt är för att personen som hyr i andrahand kommer att få ett så kallat besittningsskydd gentemot dig som faktiskt har förstahandskontraktet – om ett avtal inte upprättas. Skulle din andrahandshyresgäst ha besittningsskydd och inte vill flytta ut när hyresperioden är över kan du behöva ta kontakt med hyresnämnden för att få tillgång till din bostad igen. Men det är fortfarande hyresnämnden som bestämmer om andrahandskontraktet ska fortlöpa eller inte.

Checklista inför andrahandsuthyrningen

Om du som ska hyra ut din lägenhet i andrahand väljer att göra det när den är möblerad ska detta stå med i kontraktet som skrivs. Sedan gör du tillsammans med din hyresgäst en förteckning för vilka inventarier som finns i bostaden. Likaså ska ni gå igenom lägenhetens skick och notera eventuella skavanker innan flytt. Denna lista bifogas till andrahandshyreskontraktet.

Sätt hyran för andrahandshyresgästen

Här kommer några tips gällande hyran när du ska hyra ut i andrahand:

  • bestäm hyranFörbered dig innan du skriver kontrakt med en hyresgäst och kontrollera att denne har en god ekonomi och att personen inte har några betalningsanmärkningar i bagaget. (Det går att begära en kostnadsfri kreditupplysning på sig själv en gång per år.)
  • Ange den överenskomna hyran på kontraktet – glöm inte att skriva till att hyran för andrahandshyresgästen ska följa utvecklingen för lägenheten. Det vill säga att hyran för andrahandshyresgästen höjs om den höjs för dig med förstahandskontraktet.
  • Hyran skall betalas till dig som har förstahandskontraktet – du bär fortfarande ansvaret för att hyran betalas till hyresvärden.
  • Den hyra som anges i kontraktet får inte vara högre än den hyra du själv betalar till din hyresvärd. Detta gäller om bostaden inte är möblerad! Skulle du däremot hyra ut din lägenhet möblerad har du rätt att göra ett så kallat skäligt påslag och det brukar vanligtvis röra sig om mellan 10 och 15 procent av den ursprungliga hyran.
  • Tar du ut en hyra som är för hög kan din andrahandshyresgäst ta kontakt med hyresnämnden som kan hjälpa hyresgästen att få tillbaka det belopp som varit för mycket tillsammans med ränta upp till ett helt år.