Köpa eller hyra?

köpa eller hyraDet är väldigt vanligt att man hör att man skall köpa sin egen lägenhet eller köpa sitt eget hus istället för att hyra sin bostad. Ett mycket vanligt skäl som anges är att fastighetspriser alltid går upp och om man äger ett hus så bygger man värde som realiserar när man säljer dem. De månatliga betalning man gör på sitt lån skall ses som sparande och inte som en utgift eftersom de betalar ner lånet. Men är allt detta verkligen sant?

Nej. Sanningen är att husägande och de värden de skapar är en av de största myterna i vårt samhälle. Det går inte att förneka att de som köpte sina hus för 20 eller 30 år sedan har gjort mycket bra affärer och tjänat mycket på att äga sin hus men den som köpte aktier på mitten av 80-talet har också fått se sina pengar mer än tiodubblas i värde. I de flesta fall skulle de flesta ha tjänat mer om de istället investerade samma summa på börsen.

Priset går inte alltid upp

Det finns absolut inget som säger att priserna på bostadsmarknaden (eller aktiemarknaden) kommer fortsätta att gå upp på samma sätt under de närmsta 30 åren. Tvärt om så gör de historiskt höga priserna det betydligt troligare att vi kommer se en krasch på fastighetsmarknaden där fastighetspriserna kan sjunka med 30-50%. Priserna kommer troligen att gå upp igen om man har en lång investeringsperspektiv men det är troligen bättre att vänta och köpa sitt hus eller sin lägenhet under en eventuell krasch. Om du gör det kommer du se en mycket större långsiktig värdeökning på ditt hus.

Även om man tror att priserna kommer fortsätta att gå upp så är det mycket viktigt att komma ihåg att en mycket stor del av sin månatliga lånebetalning är ränta och betalar inte ner din skuld. Det är bara en mycket liten del av din månatlig betalning som kan ses som sparande. Det är först efter en lång tid som sparandet blir en stor del av de månatliga kostnaderna. Det är sant att man kan göra avdrag för räntekostnader på skatten men detta eliminerar inte hela kostnaden utan bara en mindre del av den.

Ränta är den kostnad som uppstår när du lånar pengar. Räkna ut ränta på lån för att se hur stor kostnaden blir. Den bästa mätstocken för att se hur mycket ett lån kostar är “effektiv ränta” som inkluderar ränta samt andra avgifter som uppstår vid lån.

Underhåll och kosmetiska renoveringar

Om man äger ett eget hus är man också ensamt ansvarig för all vård och underhåll. Detta är en betydande utgiftspost varje månad. Denna kostnad blir högre ju äldre huset har och underhållskostnaden ökar alltså allteftersom räntekostnaderna minskar.

Många hem och lägenhetsägare lägger också en hel del pengar på regelbundna kosmetiska renoveringar som kostar mycket pengar men inte bidrar till värdet utan. De totala månatliga utgifterna för sitt boende är oftast högre än man äger om man hyr. Att hyra kan med andra ord frigöra pengar som man istället kan välja att investera på annat sätt.

Icke finansiella kostnader

Att äga sitt boende innebär inte bara finansiella kostnader. Det för också med sig andra kostnader. En sådan kostnad är inlåsningseffekten. Om man hyr sitt boende kan man när som helst säga upp sitt boende och veta att man kan flytta om x – månad. Vill man lämna tidigare måste man bara betala hyran fram till utflyttningsdatumet. Om man äger ett hus är man däremot låst att bo där tills man kan sälja sitt hus. Med nuvarande bostadsmarknad i storstäderna är inte detta ett problem. Men om man bor på landet eller om marknaden kraschar så kan det vara svårt att sälja sitt boende snabbt och man kan därför bli tvingad att tacka nej till nya jobb eller andra möjligheter som uppstår på annan ort.

Att hyra sitt boende kan ofta vara ett bättre alternativ än att köpa. Detta särskilt om man inte vet hur länge man vill stanna på orten.

Investera i fastighetsbolag

investeraAtt man hyr sitt boende innebär inte att man inte kan dra nytta av att fastighetspriserna går upp. Det finns flera andra sätt som man kan göra det. Här kommer vi att titta lite närmare på det enklaste sättet att göra det. Genom att köpa aktier i fastighetsbolag. Fastighetsbolag är ofta relativt stabila aktier som ger en relativt bra direktavkastning. De kan vara en mycket bra del av ett långsiktigt sparande. Om fastighetspriserna går upp kommer värdet på bolagets bestånd gå upp och dina aktier stiger i värde- Vid en eventuell krasch så kommer troligen fler människor att välja att hyra vilket kommer öka bolagets intäkter och ge ökad vinst även om värdet på deras bestånd går ner. Det minskar effekten av kraschen på aktier. Faktum är att en krasch på fastighetsmarknaden ofta är ett utmärkt tillfälle för välskötta företag att köpa mer fastigheter medan de är billiga.

Som hyresgäst har du en unik insikt i hur ett hyresbolag sköter sina hus. Tar de väl hand om sina gäster och sina hus eller finns det anledning att tro att andra bolag sköts bättre. Allt detta ger dig information som hjälper dig investera i rätt bolag. Om din bostad ägs av ett mindre bolag kan du fråga värden om de erbjuder hyresgäster möjligheten att investera i bolaget. Detta är relativt ofta möjligt och kan ge mycket bra avkastning.

Om du vill investera i fastighetsbolag skall du oftast välja att investera i ett medelstort bolag med god ekonomi. Det är mycket svårare för ett stort bolag att växa snabbt än det är för ett litet bolag. Detta gör att medelstora bolag ofta är bättre investeringar som ger bättre avkastning. Exempel på denna typ av bolag inkluderar t.ex. Balder, Sagax och Klövern. Ett undantag från detta är om du vill bygga en utdelningsportfölj. I detta fall är stora bolag såsom Castellum och Hufvudstaden ofta bättre val.